چرا دبی، بهشت سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات است؟ - بخش دوم
شرکت مشاورین املاک کازابلا در دبی تقدیم می کند.
گزارش تحیلی ماه جولای از وضعیت بازار مسکن دبی، افزایش ۴۴ درصدی معاملات مسکن
بازار املاک و مستغلات دبی در سال‌های اخیر، تحولات و رشد قابل توجهی را تجربه کرده است. شرکت CBRE، بر مبنای داده‌ها و روندهای بازار املاک دبی برای ماه جولای امسال با تمرکز بر معیارهای مهم مانند موارد زیر، به ارائه گزارش و تجزیه و تحلیل وضعیت بازار خانه در دبی پرداخته است:
- معاملات فروش
- تغییرات قیمت
- پویایی بازار اجاره
هدف این گزارش، ارائه یک نمای کلی جامع بر مبنای نقاط داده، نمودارها و روندهای کلی است.
بررسی اجمالی بازار املاک دبی
در ماه می امسال، بازار مسکونی دبی با ۷۶,۶۱۵ تراکنش فروش، رکوردی را به نام خود ثبت کرد که نسبت به سال قبل، ۴۴.۲ درصد افزایش داشت. این افزایش در معاملات، گواهی بر تقاضای قوی و عملکرد قدرتمند کلی بازار است.
بازار اصلی، به ویژه املاکی که قیمت آنها بین ۲۷۰ دلار و ۵۴۰ دلار در هر فوت مربع است، افزایش قابل توجه ۶۴.۱ درصدی در معاملات را تجربه کرد.
معاملات فروش و روند تغییرات قیمت‌ها
حجم کل معاملات فروش در سال منتهی به ماه می امسال، به رقم چشمگیر ۱۸,۰۶۲ رسید که نشان‌دهنده افزایش ۳۸۴.۳ درصدی نسبت به سال ۲۰۱۹ و افزایش ۳۰ درصدی نسبت به سال گذشته است.
این روند رشد سال به سال، به طور قابل توجهی تحت تاثیر افزایش املاک Off-plan (یا به عبارتی املاک در حال ساخت یا املاکی که هنوز فرآیند ساخت آنها تکمیل نشده) اتفاق افتاد. این املاک با افزایش ۷۴.۳ درصدی، در مجموع ۷۰,۱۱۰ تراکنش در ماه می امسال را به ثبت رساندند. معاملات بازار ثانویه نیز با ۵.۷ درصد افزایش، به میزان ۶,۵۵۰ تراکنش رسیدند.
نمودار 1: حجم معاملات بازار مسکن دبی
رشد بازار اصلی
گسترش بازار اصلی قابل توجه است، به ویژه برای معاملاتی که قیمت آنها بین ۲۷۰ دلار تا ۵۴۰ دلار در هر فوت مربع است. در ماه می امسال، این بخش نسبت به سال قبل ۶۴.۱ درصد افزایش یافت و در مجموع به ۲,۴۷۸ تراکنش رسید که ۵۲.۳ درصد از کل معاملات ثبت شده در آن ماه را به خود اختصاص داد.
این رشد، تقاضای پایدار برای املاک با قیمت متوسط را نشان می‌دهد.
بخش‌های برتر بازار
در بخش‌های گران‌قیمت بازار، کمبود موجودی به‌ویژه در مناطق پرفروش و فوق‌العاده، بر میزان معاملات تأثیر گذاشته است. فروش املاک مسکونی با قیمت بین ۸۱۷ دلار تا ۲,۲۰۰ دلار در هر فوت مربع که ۶.۶ درصد از کل معاملات در ماه می امسال را تشکیل می‌دهد، نسبت به سال قبل، ۱۹.۵ درصد کاهش داشته است.
املاک مسکونی با قیمت ۲,۲۰۰ دلار به ازای هر فوت مربع و بالاتر، تنها ۰.۲ درصد از کل فروش ثبت شده در ماه می امسال را تشکیل می‌دهند که نسبت به سال قبل ۰.۳ درصد کاهش یافته است. دلیل این کاهش، محدودیت تقاضا و عرضه چنین املاکی است.
روند تغییرات قیمت‌ها در بازار مسکن دبی
میانگین قیمت املاک در دبی در ماه می امسال نسبت به سال قبل، ۲۰.۱ درصد افزایش داشت که اندکی نسبت به رشد ۲۰.۷ درصدی ثبت شده در ماه قبل، کاهش یافت.
در این دوره، متوسط قیمت آپارتمان با ۱۹.۸ درصد افزایش به میانگین ۴۱۶ دلار در هر فوت مربع رسید. میانگین قیمت خانه‌های ویلایی نیز با ۲۱.۸ درصد افزایش، به ۵۰۴ دلار در هر فوت مربع رسید.
در هر دو بخش آپارتمان و خانه ویلایی، پالم جمیرا بالاترین نرخ فروش در هر فوت مربع را با میانگین نرخ به ترتیب به ۷۶۴ دلار و ۱,۴۲۴ دلار به ثبت رساند.
پویایی بازار اجاره
بازار اجاره نیز عملکرد قوی از خود نشان داده است. تعداد ثبت‌نام‌ها در سامانه اجاری که برای تنظیم کلیه قراردادهای اجاره در دبی است؛ در سال منتهی به ماه می امسال در مجموع به ۱۷۸,۲۵۵ مورد رسید که نسبت به سال قبل، ۵.۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد این افزایش به دلیل رشد ۱۲.۲ درصدی در ثبت مجدد اجاره بوده، در حالی که قراردادهای جدید ثبت شده، ۳.۷ درصد کاهش یافته است. این روند، نشان می‌دهد که مستاجران به دلیل افزایش هزینه‌های اجاره در محله‌های خاص، تصمیم به تمدید قراردادهای موجود می‌کنند.
متوسط اجاره بهای مسکونی در دبی در سال منتهی به ماه می امسال، ۲۱.۱ درصد افزایش یافته که از رشد ۲۰.۸ درصدی ثبت شده در ماه قبل بیشتر است.
میزان بالا رفتن اجاره‌بها با افزایش ۲۲.۲ درصدی متوسط اجاره آپارتمان و افزایش ۱۳.۱ درصدی در میانگین اجاره خانه ویلایی تقویت شده است. در ماه می امسال، متوسط اجاره آپارتمان و خانه ویلایی به ترتیب ۱۶۳,۰۰۰ دلار و ۱۵۶٬۰۰۰ دلار در سال بود.
بالاترین اجاره سالانه آپارتمان و خانه ویلایی به ترتیب در پالم جمیرا با میانگین اجاره بها ۲۳۶٫۳۱۴ دلار و در البراری با ۱۷۱٫۹۱۶ دلار مشاهده شد.
نمودار شماره ۲:
مقایسه درصد معاملات انجام شده بر اساس تعداد معاملات و میانگین اجاره‌بها در ماه می سال گذشته با ماه می امسال؛ نمودارهای سبز کمرنگ مربوط به سال گذشته و سبز پررنگ مربوط به امسال هستند.
تقسیم‌بندی بازار و رفتار جامعه
وضعیت بازار املاک دبی تغییر کرده و خریداران به دلیل هزینه‌های بالاتر و عرضه محدود، از مناطق تجاری مرکزی و مقاصد تفریحی دور شده‌اند. افزایش قابل توجهی در معاملات در بخش‌های بازار مقرون به صرفه تر و اصلی وجود داشته است.
در ماه می امسال، معاملات با قیمت زیر ۲۷۰ دلار در هر فوت مربع، ۱۹.۳ درصد کاهش یافت. در سوی دیگر اما همانطور که در بخش‌های قبلی این گزارش عنوان شد، معاملات بین ۲۷۰ دلار و ۵۴۰ دلار در هر فوت مربع، ۶۴.۱ درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده ۵۲.۳ درصد از کل معاملات است.
بخش املاک گران‌قیمت بازار نیز به دلیل محدودیت موجودی، با چالش‌هایی مواجه شدند. همانطور که گفتیم، معاملات ملکی با قیمت بین ۸۱۷ دلار تا ۲,۲۰۰ دلار در هر فوت مربع، ۱۹.۵ درصد کاهش یافت.
املاک با قیمت بالای ۲,۲۰۰ دلار در هر فوت مربع نیز، تنها ۰.۲ درصد از کل فروش را نشان می‌دهد که نسبت به ۰.۳ درصد در سال قبل، کاهش یافته است.
ثبات رشد قیمت
در حالی که سطوح بالا معاملات و رشد قیمت بالاتر از حد انتظار، همچنان به رشد ادامه داده، تعدیل جزئی در سرعت رشد، مشاهده شده است. با وجود این، انتظار می‌رود که روند رشد قیمت‌ها در نیمه دوم سال جاری، قوی باقی بماند.
در ماه می امسال، میانگین قیمت‌های املاک مسکونی نسبت به سال قبل، ۲۰.۱ درصد افزایش یافت که اندکی نسبت به رشد ۲۰.۷ درصدی ثبت شده در ماه قبل، کاهش داشت.
این روند نشان می‌دهد که اگرچه رشد قیمت شاید تعدیل شود، اما با نرخ نسبتاً بالایی ادامه خواهد داشت.
نمودار شماره ۳: محور افقی نشان‌دهنده سال‌ها و محور عمودی، نشان‌دهنده نسبت درهم به متر مربع است. نمودار سبز کمرنگ نشان‌دهنده خانه‌های ویلایی، سبز پررنگ نشان‌دهنده تمامی انواع خانه و نمودار تیره‌تر، نشان‌دهنده آپارتمان‌ها است.
